A tributação de fundo de investimento imobiliário (FII) possui algumas peculiaridades em relação a outros ativos.
Um investidor inteligente está sempre preocupado em pagar menos impostos, certo? Isso é compreensível, pois o imposto que você paga sobre seus investimentos corrói os ganhos obtidos com esses investimentos.
E todos sabemos que deixar de pagar impostos é ilegal. Por isso, você precisa entender os aspectos tributários referentes aos seus ativos.
Assim, você poderá buscar estratégias que reduzam a carga tributária e pagar tudo em dia para não ter problemas com a Receita Federal.
Quer aprender como funcionam os tributos dos FIIs? Boa leitura!
O que é fundo de investimento imobiliário?
O fundo de investimento imobiliário é um fundo que investe em empreendimentos do mercado imobiliário, como shoppings, escritórios, edifícios comerciais e até mesmo imóveis residenciais.
Ele funciona como uma espécie de condomínio, no qual diversos investidores compram cotas. E com o dinheiro arrecadado com a compra das cotas, os empreendimentos são financiados e passam a fazer parte do patrimônio do fundo.
Uma vez financiados, parte dos rendimentos gerados por esses empreendimentos são distribuídos regularmente aos cotistas do FII.
Além disso, a compra de cotas dos FIIs também traz ganhos de capital aos investidores com a sua valorização, a partir da venda de cotas na B3 por um preço maior do que o valor de compra.
Os investidores que adquirem cotas de um FII não precisam se preocupar com a administração dos imóveis, já que essa tarefa é realizada pelos gestores do fundo.
E a liquidez dos FIIs é bem maior do que a dos imóveis físicos, já que as cotas podem ser negociadas na Bolsa de Valores (B3) e representam apenas uma pequena parte do investimento no imóvel inteiro.
É interessante mencionar que os FIIs podem ser interpretados como uma forma híbrida de investimento, combinando renda fixa e renda variável.
Isso porque o FII paga mensalmente um retorno aos cotistas, como se fosse um aluguel, e as cotas são negociadas na Bolsa, que oscilam diariamente.
Como funciona a tributação de fundo de investimento imobiliário?
O fato de os FIIs serem entendidos como híbridos pode gerar dúvidas sobre a forma de tributação.
Afinal, os fundos imobiliários geram receitas de três formas: cotas vendidas, amortização de cotas e rendimentos.
Então, para esclarecer, saiba que apenas uma dessa formas de receita do fundo é tributada no IR: os ganhos pelas vendas das cotas na Bolsa de Valores.
A alíquota é de 20% e incide sobre a valorização dos ativos vendidos. Diferentemente das ações, nas vendas de cotas de FIIS não há isenção.
Logo, quando você vende suas cotas do fundo de investimento imobiliário, é necessário pagar 20% de IR sobre o ganho de capital.
Vale lembrar também que não há distinção da alíquota para operações normais, ou swing trade, e operações de day trade.
Consequentemente, o percentual será sempre de 20% sobre os ganhos líquidos.
Quanto ao imposto retido na fonte, ele é de 0,005% para operações normais e 1% para day trade, desde que o valor a reter seja maior que R$ 1. A retenção é feita diretamente pela corretora.
Na tributação de fundo de investimento imobiliário, o pagamento do imposto devido sobre os ganhos acontece a cada mês, por meio do DARF. Você deve pagar o valor até o último dia útil seguinte ao da realização da venda com lucro.
Então, se você vendeu ativos de fundos imobiliários com lucro em maio, por exemplo, deverá pagar o DARF até o último dia útil de junho.
Operações com prejuízo que não são tributadas
Muitos investidores em fundos imobiliários desconhecem uma possibilidade interessante: a de compensar prejuízos com ganhos futuros.
No entanto, é preciso ter em mente que prejuízos com FIIs só podem ser compensados com lucros em FIIs, e não com outras operações swing trade ou day trade. Além disso, é necessário que o prejuízo seja declarado.
Talvez você não saiba, mas as operações com prejuízo nos FIIs não são tributadas. Isso significa que, se o investidor vender suas cotas por um valor menor do que o valor de compra, ele não precisará pagar Imposto de Renda sobre a transação.
Então, para que não restem dúvidas, não há tributação de fundo de investimento imobiliário sobre os prejuízos.
Apesar disso, é preciso declarar, para não cair na malha fina e, também, para que os prejuízos sejam compensados futuramente sobre os lucros.
Operações com lucro que não são tributadas
Se você obteve prejuízos acumulados em meses anteriores, eles podem ser totalmente compensados em operações com lucros em meses posteriores. Dessa forma, não incidirá tributação sobre os lucros que compensem prejuízos anteriores.
Além disso, há outros casos em que há isenção de imposto nos FIIs.
Uma das vantagens deste tipo de investimento é que os rendimentos não são tributados para pessoas físicas, diferentemente do que ocorre com as vendas de cotas, sobre as quais incide o IR de 20% sobre os lucros.
Ou seja, a renda passiva mensal, aquela que funciona como um “aluguel” nos FIIs, é isenta.
Porém, a tributação é diferente para pessoas jurídicas, que são tributadas com uma alíquota de 20% sobre os dividendos.
Para simplificar, o fundo de investimento imobiliário será isento de IR sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas (pessoas físicas), apenas se atender todos os critérios:
- for negociado na B3;
- distribuir, pelo menos, 95% do lucro semestral;
- ter pelo menos 50 cotistas;
- o investidor pessoa física deve possuir menos de 10% das cotas do fundo.
Isso quer dizer que, por exemplo, se você é pessoa física e possui mais de 10% das cotas do fundo, haverá tributação sobre os rendimentos do fundo de investimento imobiliário de 20%, sem direito a isenção.
Como fazer o cálculo do imposto
Para quem investe em fundos imobiliários, o cálculo do imposto devido em operações com fundo de investimento imobiliário recai sobre o ganho de capital, ou seja, sobre a valorização do ativo.
Isso se dá pela diferença entre o valor de venda das cotas e o valor de compra, considerando também o imposto retido na fonte.
Como vimos, a alíquota é de 20% sobre o ganho de capital.
Então, para exemplificar, suponha que você tenha comprado 100 cotas de um fundo imobiliário por R$10,00 cada uma, totalizando um investimento de R$1.000,00.
Após alguns meses, houve valorização e você decide vender essas cotas por R$12,00 cada uma, tendo um ganho de capital de R$ 200,00.
Nesse caso, o imposto devido sobre o ganho de capital será de 20% sobre os R$200,00, que resulta em R$ 40,00.
Desse valor, pode-se deduzir 0,005% ou 1% que eventualmente tenha sido retido na fonte, que varia de acordo com o tipo de operação, swing trade ou day trade, respectivamente. Mas, como este valor foi menor que R$ 1, não houve retenção na fonte pela corretora.
Desse modo, na tributação de fundo de investimento imobiliário, o valor a pagar de IR deste exemplo é de R$ 40.
Quer saber mais informações sobre o imposto de renda em fundos imobiliários?
Aproveite para nos seguir no Instagram ou Facebook e se inscreva em nossa newsletter para receber novidades sobre o imposto de renda em fundos imobiliários.
